Legionella en comunidades de vecinos: cuándo aplica el RD 487/2022

En general, no. El artículo 3.2 del RD 487/2022 deja fuera de su ámbito las instalaciones de los edificios dedicados al uso exclusivo de vivienda. Una comunidad de propietarios en un edificio solo residencial no tiene que hacer PPCL, ni análisis trimestrales, ni certificados del anexo X. Hay dos salvedades: que la instalación afecte al ambiente exterior, por ejemplo una torre de refrigeración, o que la autoridad sanitaria lo exija.

Si a tu comunidad le ofrecen un "plan obligatorio de legionella", pide que te digan qué salvedad del art. 3.2 se aplica a vuestro edificio.

¿Qué dice exactamente la exclusión?

La redacción tiene tres piezas, y conviene leerlas juntas:

El texto no habla de número de viviendas ni de si el agua caliente es central o individual. Lo que cuenta es el uso del edificio y si la instalación afecta al exterior.

¿Cuándo sí le aplica a una comunidad?

Torre de refrigeración

Una torre o un condensador evaporativo dispersa aerosoles al exterior. En ese caso aplica todo lo de la torre: notificarla a la autoridad sanitaria de la comunidad autónoma en el mes siguiente a su puesta en marcha (art. 5.3), limpiarla al menos dos veces al año y analizar Legionella cada mes. Lo explicamos en torres de refrigeración.

Requerimiento de la autoridad sanitaria

Si la autoridad lo exige, por ejemplo tras un caso, la instalación queda dentro. Ante casos o brotes, la autoridad puede ordenar limpieza de choque, paralización o reformas (art. 15.3).

El edificio no es solo de viviendas

La exclusión está escrita para edificios de uso exclusivo de vivienda. Si el edificio tiene otros usos, como oficinas, un hotel o una residencia, la excepción ya no lo cubre por su letra y hay que revisar qué instalaciones son comunes y quién es su titular. Un edificio de oficinas, por ejemplo, entra en el RD 487/2022 sin esa exclusión. En estos casos revisamos el esquema de la instalación antes de decir nada.

¿Y si la comunidad tiene spa, jacuzzi o fuente?

El anexo I incluye spas, hidromasajes, fuentes ornamentales y riego por aspersión, pero la exclusión del art. 3.2 no distingue tipos de instalación: alcanza a las instalaciones del edificio de uso exclusivo de vivienda. Lo que hace entrar a una de ellas son las mismas dos salvedades: que afecte al ambiente exterior o que la autoridad sanitaria la incluya. Antes de contratar un plan, pregunta cuál de las dos se os aplica.

Aunque no sea obligatorio, ¿conviene hacer algo?

La norma no te obliga, pero las medidas que fija para el agua sanitaria son la referencia técnica de cómo se previene la legionella: mantener el agua caliente a 60 ºC en el acumulador y por encima de 50 ºC en el retorno, y el agua fría preferiblemente por debajo de 20 ºC (anexos III y IV). Si la comunidad tiene un sistema de agua caliente central, tiene sentido revisarlo. La decisión de gastar es de la junta, que aprueba presupuestos y gastos (art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Lo que sí suele necesitar una comunidad: control de plagas

Lo que de verdad aparece en las comunidades son ratas en garajes y sótanos y cucarachas que suben por bajantes y arquetas. El gasto de las zonas comunes se reparte por cuota de participación (art. 9.1.e de la LPH). En Madrid, además, la propiedad de los edificios, "incluidas sus zonas comunes", debe adoptar medidas de prevención y control de plagas (art. 128.1 de la Ordenanza de Salubridad Pública). Lo tienes en control de plagas en comunidades de vecinos y en la página del sector comunidades.

Cómo lo revisamos

Miramos el uso del edificio, si hay torre o alguna instalación que dé al exterior y si hay algún requerimiento de la autoridad. Si no te toca, te lo decimos por escrito para que el administrador lo pueda llevar a la junta. Si te toca, montamos el plan solo para la instalación afectada.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio el control de legionella en una comunidad de vecinos?

No, si el edificio es de uso exclusivo de vivienda. El art. 3.2 del RD 487/2022 lo excluye, salvo que la instalación afecte al ambiente exterior o que la autoridad sanitaria lo exija.

Nuestra comunidad tiene agua caliente central, ¿cambia algo?

El art. 3.2 no distingue entre agua caliente central o individual: lo que cuenta es que el edificio sea de uso exclusivo de vivienda. Mantener las temperaturas de referencia del anexo III es recomendable, pero no obligatorio por este real decreto.

¿Y si en los bajos hay un bar o una tienda?

La exclusión está escrita para edificios de uso exclusivo de vivienda. Si hay otros usos, revisamos qué instalaciones son comunes y de quién son, porque el local tiene sus propias obligaciones como titular de su instalación.

¿Quién paga si la autoridad exige actuar?

Si la instalación es común, es un gasto general del edificio, que se reparte según la cuota de participación (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal).