Control de plagas en una comunidad de vecinos: quién paga y cómo se aprueba

Si las ratas están en el garaje o las cucarachas salen por las arquetas del patio, paga la comunidad, y cada propietario según su cuota de participación. Lo dice la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal: cada propietario debe contribuir "con arreglo a la cuota de participación [...] a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización" (art. 9.1.e). Lo aprueba la junta por mayoría. Si la plaga está dentro de un piso, responde ese propietario.

¿Quién paga cada caso?

La ley no nombra las plagas, pero la plaga de zonas comunes es un gasto general del inmueble que no se puede individualizar, que es justo lo que describe el art. 9.1.e. El fondo de reserva puede usarse para un "contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales" (art. 9.1.f), que es donde encaja un contrato anual de control de plagas.

¿Cómo se aprueba en la junta?

La junta de propietarios aprueba los presupuestos y los gastos (art. 14, letras b y c) y decide "los demás asuntos de interés general" (art. 14.e). Es un acuerdo ordinario: mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas, y en segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes (art. 17.7).

En la práctica, el administrador de fincas o el presidente piden presupuestos, normalmente tras quejas de vecinos o un requerimiento municipal, y los llevan a la junta o al presupuesto anual.

¿Se puede tratar sin esperar a la junta?

El art. 10.1.a dice que no requieren acuerdo previo "los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes", incluidas las de habitabilidad y las impuestas por la Administración. La ley no menciona las plagas, así que incluir ahí una desratización urgente es una lectura razonable, no un texto literal. Esa lectura gana fuerza cuando lo ha ordenado el ayuntamiento. Si no es urgente, lo prudente es aprobarlo en junta.

¿Qué puede exigir el ayuntamiento?

Depende de la ordenanza de cada municipio. En Madrid capital, la Ordenanza de Salubridad, en su texto de 2014, dice que los edificios, "incluidas sus zonas comunes", deben evitar riesgos de plagas, y que "corresponde a la propiedad de estos bienes inmuebles adoptar las medidas oportunas de prevención y control" (art. 128.1). Responden propietarios y ocupantes (art. 7.2). En garajes y servicios subterráneos pide un plan documentado a disposición de los técnicos municipales (art. 130.2). El ayuntamiento solo actúa en espacios privados por ejecución subsidiaria, si hay riesgo para la salubridad (art. 133.3).

¿Cuánto cuesta tratar las zonas comunes?

Los precios publicados tienen poca base. Esto es lo que hemos leído:

Cuando tratamos una comunidad, revisamos garaje, sótanos, patios, arquetas y cuarto de basuras, avisamos antes a los vecinos y dejamos el certificado para la comunidad y, si lo pide, para el ayuntamiento. El precio por tipo de servicio está en el precio del control de plagas para negocios, y el modelo de contrato, en el contrato anual de control de plagas.

¿Y la legionella en la comunidad?

Normalmente no aplica. El RD 487/2022 excluye las instalaciones de "edificios dedicados al uso exclusivo de vivienda", salvo que afecten al ambiente exterior, por ejemplo con una torre de refrigeración, o que lo exija la autoridad (art. 3.2). Si el edificio tiene locales, oficinas o una piscina con aerosoles, conviene revisarlo instalación por instalación: lo explico en el RD 487/2022 explicado.

Más sobre este caso en la página de comunidades de vecinos.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la desratización del garaje de una comunidad?

La comunidad, como gasto general, según la cuota de participación de cada propietario (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e).

¿Hace falta junta para fumigar las zonas comunes?

Por regla general, sí: la junta aprueba los gastos por mayoría (arts. 14 y 17.7). La ley permite hacer sin acuerdo previo los trabajos necesarios para la conservación del inmueble (art. 10.1.a); una plaga urgente o un requerimiento del ayuntamiento encaja en esa lectura, aunque la ley no nombra las plagas.

¿Paga la comunidad si hay cucarachas en un piso?

Si la plaga está solo dentro del piso, responde su propietario, que debe mantenerlo sin perjudicar a la comunidad (art. 9.1.b). Si viene de bajantes o zonas comunes, el tratamiento de esas zonas es de la comunidad.

¿Puede un vecino negarse a que entren a tratar su piso?

La ley obliga a cada propietario a permitir la entrada en su piso para las reparaciones que exija el servicio del inmueble (art. 9.1.c y 9.1.d). Si la plaga se extiende desde ese piso, además responde de los daños.

¿Cuánto cuesta el control de plagas de una comunidad?

Entre 400 y 1.200 € por edificio para tratar zonas comunes, según cuatro fuentes y con fiabilidad baja. No hemos podido leer ninguna cuota anual publicada.