Ratas en el garaje o el sótano de la comunidad: qué hacer y quién responde

Las ratas del garaje, el sótano o el cuarto de basuras las tiene que resolver la comunidad. El control de plagas de zonas comunes es un gasto general que se reparte por cuota de participación, según el art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal. El ayuntamiento se ocupa de su red de alcantarillado y de la vía pública, no del interior de la finca. Lo práctico es que el administrador pida presupuesto en cuanto haya avisos de vecinos.

¿Quién responde: la comunidad o el ayuntamiento?

En Madrid, la ordenanza de salubridad (en su texto publicado en 2014) dice que los edificios, "incluidas sus zonas comunes", deben evitar riesgos de plagas y que "corresponde a la propiedad de estos bienes inmuebles adoptar las medidas oportunas de prevención y control" (art. 128.1). Para garajes y servicios subterráneos pide además un plan documentado de prevención y control de plagas a disposición de los técnicos municipales (art. 130.2). El ayuntamiento solo entra en espacios privados por ejecución subsidiaria cuando hay riesgo para la salubridad (art. 133.3). El Defensor del Pueblo ha tratado un caso de Madrid en el que se llegó a la ejecución forzosa de medidas de salubridad en un edificio.

Otras ciudades tienen sus propias ordenanzas; consulta la de tu municipio antes de dar por hecho qué te exige.

¿Hace falta aprobarlo en junta?

La junta aprueba los presupuestos y los gastos (art. 14 de la LPH), por mayoría de propietarios y cuotas, o de los asistentes en segunda convocatoria (art. 17.7). Si el gasto cabe en el presupuesto ordinario, el administrador puede contratarlo dentro de lo aprobado.

El art. 10.1.a dice que no requieren acuerdo previo de la junta "los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes", incluidas las impuestas por la Administración. La ley no nombra las plagas, así que lo más seguro es llevar el gasto a la junta o encajarlo en el presupuesto ordinario, y apoyarse en el art. 10.1.a cuando hay un requerimiento del ayuntamiento. Para un contrato de mantenimiento permanente se puede usar el fondo de reserva (art. 9.1.f).

Lo desarrollamos en control de plagas en una comunidad de vecinos.

¿Y si el foco está en un local o un piso?

Cada propietario debe mantener su piso o local "en términos que no perjudiquen a la comunidad" y permitir la entrada para las reparaciones que exija el servicio del edificio (art. 9.1.b a d de la LPH). Si las ratas salen de un local con cocina o de un trastero lleno de cartón, el tratamiento de zonas comunes no basta: hay que actuar también ahí.

Qué hacer hoy

1. Pide a los vecinos que avisen al administrador con fecha y lugar de cada avistamiento.
2. Revisa el cuarto de basuras: cubos con tapa, sin bolsas en el suelo, limpieza frecuente.
3. Comprueba tapas de arquetas, rejillas de desagüe y la puerta del garaje, que cierre al suelo.
4. No pongas raticida suelto en zonas comunes: hay niños, mascotas y vecinos que no saben dónde está.

Cómo lo tratamos en una comunidad

Revisamos garaje, sótano, trasteros, cuarto de basuras, patios y arquetas, y hacemos el diagnóstico que exige el RD 830/2010 (art. 5.3.a) antes de cualquier tratamiento químico. Colocamos portacebos cerrados y numerados, a salvo de niños y mascotas, con un plano para el administrador. Te decimos qué accesos hay que cerrar y avisamos a los vecinos antes de tratar. Volvemos a revisar consumos y retiramos el raticida cuando ya no hay actividad; la vigilancia posterior se hace sin veneno, como explicamos en cebos para roedores. Te dejamos el certificado del tratamiento para la comunidad y, si lo pide, para el ayuntamiento.

¿Cuánto cuesta?

Son cifras con poca base pública. El precio sube con el número de portales, plantas de garaje y arquetas. Puedes estimarlo en la calculadora y ver más en la página de comunidades de vecinos.

Preguntas frecuentes

¿El ayuntamiento desratiza el garaje si se lo pido?

En general no: el servicio municipal trabaja en la red pública de alcantarillado y la vía pública. En Madrid, el ayuntamiento solo actúa en espacios privados por ejecución subsidiaria si hay riesgo para la salubridad.

¿Puede un vecino negarse a pagar la desratización?

Si es un gasto general aprobado o necesario para el sostenimiento del inmueble, se reparte entre todos según la cuota de participación (art. 9.1.e de la LPH).

¿La legionella también es cosa de la comunidad?

En un edificio de uso exclusivo de vivienda, no: queda fuera del RD 487/2022 salvo que sus instalaciones afecten al ambiente exterior (art. 3.2).

¿Hace falta cerrar el garaje mientras se trata?

Normalmente no. Los portacebos van cerrados y fijados, y avisamos a los vecinos de dónde están y de qué precauciones tomar.